Investir à Bordeaux

Article paru en Avril 2020

La ville la plus tendance du monde ? Bordeaux tient le haut du pavé depuis quelques années. Ses secrets : un patrimoine et une qualité de vie hors du commun. Découvrez ici son marché immobilier !

Est-il exagéré de comparer l’élégante Bordeaux à un petit Paris ? En jetant un coup d’œil à ses nombreux immeubles en pierre de taille, la comparaison est évidente, mais ne nous y trompons pas : Bordeaux a pour elle bien d’autres atouts. Centre névralgique du négoce en vin, ancienne ville portuaire dont les docks se transforment peu à peu en nouveaux quartiers résidentiels, Bordeaux possède un grand centre piéton extrêmement bien valorisé (façades ravalées, patrimoine architectural conservé). La circulation y est facilitée par le tracé impeccable des lignes de tramway mises en service il y a plus de dix ans. Regorgeant de jolies boutiques et de bonnes adresses, tournée vers la gastronomie et tout l’art de vivre du Sud-Ouest français, Bordeaux a inventé une dolce vita bien à elle : bourgeoise et tranquille, inventive, attractive. Située à une heure des plages, accueillant de nombreux étudiants et concentrant une vie touristique toujours florissante, Bordeaux a même été sacrée « ville la plus tendance du monde » par le guide Lonely Planet en 2017.

Un prix moyen de 4500 euros le m2

Nous avons posé la question à Catherine Callède, directrice de l’agence The Place To Be France, une agence de chasse immobilière mandatée par de nombreux investisseurs souhaitant acquérir un bien depuis l’étranger. « Bordeaux fait partie des villes phares des investisseurs pour lesquels nous dénichons des biens. Les prix ont augmenté de plus de 40% ces cinq dernières années et se stabilisent aujourd’hui, cela donne un souffle au marché et de la clarté ! Pour un prix moyen actuel de 4500 euros le m2, Bordeaux affiche encore de bons rendements locatifs et son parc de logements est très, très qualitatif. » Selon Marine, chasseuse à l’agence The place To Be France, Bordeaux autorise une certaine souplesse lorsqu’on envisage un achat d’investissement : « La fourchette de prix n’est pas aussi étendue que dans certaines villes, on oscille entre 4000 et 6000 euros au m2 dans tous les quartiers intéressants. Certains prix affichés dépassent les 7000 euros, mais là il vaut mieux passer son chemin lorsqu’on recherche un produit d’investissement. » Pour la directrice de l’agence, cela ne limite en aucun cas les choix de secteurs : « cette fourchette de prix autorise même des achats coup de cœur ! Il y a de belles surprises à Bordeaux. »

Le centre-ville bordelais à 4000 euros le m2 ? C’est encore possible !

Marine nous donne l’exemple d’une chasse qu’elle a réussie pour le compte de Vincent, un cadre expatrié à Singapour qui a jeté son dévolu sur Bordeaux. « Notre client visait le centre-ville, avec un budget de 380 000 euros, correspondant à son apport. ». Vincent a fait le choix d’acquérir un trois pièces dans le quartier de Saint-Bruno – entre la Victoire et Mériadeck, des quartiers historiques animés privilégiés par les bordelais, où il est encore possible de faire de bonnes affaires. Le bien ? Un T3 de 70 m2 en souplex à 4000 euros le m2. « Nous avons souhaité le visiter pour envisager des travaux d’aménagement intérieur, notre client était ravi de pouvoir envisager cette option. C’était une bonne intuition…car nous avons découvert un espace au calme, sécurisé et très lumineux. Aujourd’hui, c’est un petit bijou dans le style loft, où nous avons fait aménager un sol en verre sur toute une surface de la partie séjour. Loué pour notre client à 1 400 euros par mois. ». Pour un achat à 300 000 euros, l’enveloppe de travaux de 75 000 euros a propulsé l’appartement en première place dans le marché locatif : « Nous avons travaillé avec nos partenaires architectes d’intérieur et artisans, et les travaux une fois finis, l’appartement a été loué dans la journée par un jeune couple de Bordelais, ajoute Marine. Faire le pari d’un produit hyper séduisant, cela compte pour attirer des locataires qui recherchent de beaux espaces et souhaitent y mettre le budget »

Dénicher un studio : les secteurs bordelais à privilégier

Les docks, évoqués plus haut, mais aussi le quartier Saint-Jean qui comprend la gare, reliée à Paris en 2 heures en LGV, sont des secteurs montants et en pleine transformation. « Les tarifs du côté de la gare Saint-Jean sont à suivre de près, car il ne faut pas dépasser les 5 000 euros au m2. », avertit Catherine. Selon la directrice de l’agence The place To Be France, il faudrait y privilégier de petites surfaces type studio pour s’assurer d’y faire un bon investissement : « Il y a une demande importante de petites surfaces pour les professionnels de passage, qui y posent leurs valises plusieurs fois par mois. Cela permet souvent des signatures de baux société sur le moyen terme et donc une occupation de 100%. » Hervé et Anieta, installés à Paris, ont choisi d’utiliser les services de chasse de l’agence The Place To Be France pour investir à Bordeaux et de louer sous le statut LMNP. « Marine a piloté le projet : nous visitions via les vidéos plusieurs studios par semaine et sommes venus d’un coup de TGV confirmer de visu le choix et signer le contrat ». Hervé et Anieta ont choisi un adorable studio de 28 m2 dans un petit immeuble ancien de 4 étages du quartier de Nansouty.  Le prix ? 135 000 euros. Avec un loyer de 570 euros, le studio meublé peut aussi bien accueillir un étudiant qu’un professionnel de passage. « Le tram relie le quartier à la gare en moins de 10 minutes », ajoute Marine. Avec un apport initial de 70 000 euros, Anieta et Hervé assureront dans dix ans des revenus non-imposables grâce à ce loyer.

Bordeaux à 3 500 euros le m2

Catherine Callède nous renseigne également sur les quartiers à suivre de près : « Saint-Michel est un quartier qui va attirer les investisseurs, cela commence. C’est un beau quartier historique organisé autour de la superbe basilique du même nom. On y trouve des biens à 3500 euros le m2, dans de l’ancien. » L’agence a trouvé un appartement pour une cliente bordelaise, Fanny, qui a devancé la tendance : « Nous lui avons trouvé un T3 à 3400 euros le m2. Elle sait que c’est un secteur qui va grimper dans quelques années et elle a voulu prendre une longueur d’avance. »

Et pour ceux qui privilégient la sécurité, Bordeaux offre l’embarras du choix dans la fourchette 4000/6000 : « Les Chartrons, au nord de la ville, un véritable quartier-village, on peut aussi fureter du côté de Saint-Genès ou de la Victoire en hyper centre, on a la garantie de faire un placement sûr… et il ne faut pas également oublier aussi le secteur nord avec Caudéran, hyper verdoyant, un des mieux préférés des familles… »

À des prix encore très attractifs, offrant une qualité de vie exceptionnelle, Bordeaux se positionne donc toujours comme l’une des villes françaises les plus intéressantes pour investir.
Vous êtes tenté ? Faites appel à un professionnel de l’immobilier… !

Et pour plus de renseignements contacter l’agence de chasse The Place to Be France, vous aurez la chance d’être accompagné par une professionnelle basée à Bordeaux et qui connait par coeur tous les coins et recoins de sa ville.